• 三塊土地公示的價值點:容積率低于2.2 中意湖景觀水系
  • 資訊類型:地産研習  /  更新時間:2019-08-09  /  浏覽:976 次  /  

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開封新區,最近有三個地塊進行批前公示,分别是:

開封新區啟動區XQ1601街坊控制性詳細規劃,項目位于:北臨安康路,南臨規劃路,西臨三大街,東臨一大街。

開封市新區啟動區XQ1502街坊控制性詳細規劃,項目位于:北臨安順路,南臨安康路,西臨四大街,東臨三大街。

開封新區啟動XQ0901街坊控制性詳細規劃,項目位于:南臨金耀路,西臨七大街,北臨規劃路,東臨規劃路。

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先說XQ1502街坊控制性詳細規劃,具體為:

1、地塊内包含G1公園綠地,和R2居住用地。其中,二類居住用地占地面積65435.4㎡,約98畝。地塊容積率要求:大于等于1.0,小于等于2.2,其中建築限高60米;

2、建築風格為新宋風;

3、綠化園林景觀要求與中意湖周邊景觀相協調;

4、且R2地塊與G1地塊南側交彙處,第一排建築,不允許做居住建築,高度不超12米;

5、R2地塊内建築高度分别按12米,35米,60米三個限高區域,由南向北逐步增高。

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根據以上數據分析,該地塊或為橄榄城8期,且規劃為高端産品。

目前,橄榄城已銷售至6期,已售産品類型包含了别墅,洋房,高層等。前期已開發的高端産品組團為茉莉公館,在當下的開封市場,橄榄城項目可以概括為:有市場知名度,但影響力漸弱,尤其是在高端産品方面。

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再說XQ1601街坊控制性詳細規劃,具體為:

1、地塊内包含G1公園綠地,和R2居住用地。其中,二類居住用地占地面積48416.4㎡,約72畝。地塊容積率要求:大于等于1.0,小于等于2.2,其中建築限高60米;

2、建築風格為新宋風;

3、綠化園林景觀要求與中意湖周邊景觀整體考慮;

4、R2地塊内建築高度由南向北逐步增高,沿G1公園綠地(西側,南側)第一排建築高度不超過12米。

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對于煤化地塊,期待已久。

尤其是其商業地塊的交付,對于提升開封城市形象亦有明顯的意義。也可以說,煤化集團+喜來登酒店+國金中心,是開封新區城市建築的天際線,其高度在150-168米左右。但從目前的工程進度來看,國金中心AB座150米高寫字樓工程擱置已有數年,煤化集團項目近年來工程進度緩慢,喜來登酒店目前工程主體已完成,外幕牆玻璃進度明顯放緩,酒店内部正在裝修中。

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最後說XQ0901街坊控制性詳細規劃,具體為:

1、地塊内主要包含R2居住用地和A51醫院用地。其中,二類居住用地占地面積67283.2㎡,約72畝。地塊容積率要求:大于等于1.0,小于等于2.0,其中建築限高50米;

2、建築風格為新宋風;

3、醫院用地規劃為不超過110床的婦幼保健院。

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綜合來看,批前公示的3個地塊,其容積率都在2.2以下。相較之前,開封新區多地塊公布的容積率大多在2.5左右。從容積率上說:

0.8-1.2,産品類型多為6層以下多層;

1.5-2.0,産品類型多為11層小高層;

1.8-2.5,産品類型多為18層高層;

2.4-4.2,産品類型多為19層以上高層;

這也是開封未來居住産品的一次進步。

這也意味着:開封将繼續進入改善型客群主導的産品年代,市場上潛在的客戶,尤其是對于洋房(1.3-1.5萬/㎡)價格有抗性的客戶,未來将會有更多選擇。而對于剛需型客戶來說,高層産品或将逐步漸漸的退出舞台,這是好事,也非好事。

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其次,公示的3塊地,其中2塊地位于汴西湖區域,1塊地位于中意湖區域。但從相鄰的公園綠地景觀來看,2塊地的公園景觀都處于中意湖景觀帶。作為購房者來講,中意湖的景觀,到此時此刻,你應該更加明晰。

它是一條狹長的,包含水系,綠地景觀,呈如意形的城市景觀帶。

但如果論湖景,它和汴西湖的水域面積差距遙不可及。



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